شراء العقارات في اسبانيا
عند شراء العقارات في اسبانيا لا تفرض في البلاد أي قيود على الأجانب عند شراء عقار. يمكن لمواطني أي بلد شراء منزل أو شقة في أي منطقة من إسبانيا. بالإضافة إلى ذلك ، فإن امتلاك العقارات في اسبانيا تزيد قيمتها عن 5000 يورو يمنح الحق في امتلاك على تصريح إقامة بتأشيرة ذهبية. حيث يتم منح الاقامة في إسبانيا عن طريق شراء عقار او شراء شقة ومع ذلك ، قبل شراء منزل في اسبانيا ، يجب أن تأخذ في الاعتبار عدة نقاط قانونية حتى تتم المعاملة بشكل قانوني ودون مشاكل. سننظر في مجموعة البحث و مراحل المعاملة ، بالإضافة إلى الشروط والتكاليف الأخرى التي تقع على عاتق المشتري .
كيفية شراء العقارات في اسبانيا
ما عليك القيام به قبل توقيع عقد البيع
- استئجار سمسار عقار وكاتب عدل. يحظى شراء منزل في إسبانيا بشعبية بين السكان الناطقين بالعربية رغم اختلاف الجنسيات ، لذلك هناك متخصصون في البلاد يتحدثون العربية جيدا. سيقوم كاتب العدل بمراقبة نقاء المعاملة و مقارنة الأسعار ، والتحقق من جميع مستندات البائع ، والتأكد من صحة العقد وترجمة مستنداتك إلى اللغة الإسبانية.
سيساعدك سمسار العقارات في اختيار الاستثمار المناسب في اي عقار داخل أسبانيا وفقا لقاعدة البيانات الخاصة بك و شروط التي تريدها، والتي يمكن أن تكون أوسع من العروض على المواقع المفتوحة. أيضا ، يمكن للسمسار العقاري المختص إجراء تقييم للإسكان ، مما يقلل من تكلفة التعاقد مع مثمن مستقل. يعرف أصحاب العقارات المحليون خصوصيات المدينة ، حيث تكون البنية التحتية أفضل ، وحيث يوجد خطر شراء الأصول غير السائلة. في معظم الأحيان ، يتم دفع تكلفة سمسار العقارات من قبل البائع ، ولكن من الأفضل توضيح ذلك شخصيا ، ويصف في العقد ليس فقط سعر خدمات سمسار عقار ، ولكن أيضا جميع المسؤوليات التي يتم تعيينها له.
- قبل شراء عقار ، من الضروري التوفر على “رقم تعريف شخصي للأجنبي” – NIE. يتم إصدارها لأي شخص عند الطلب في مكتب الهجرة داخل إسبانيا أو في سجل القنصلية الإسبانية لبلد إقامة الأجنبي. لا تحتاج إلى تصريح إقامة للتسجيل. رقم NIE هو نظير لرقم التعريف الشخصي العربي (أوCIN عند المغاربة مثلا ) ، والذي يتم تقديمه للتسجيل لدى السلطات الضريبية.
المستندات المطلوبة للحصول على رقم NIE: جواز السفر ونسخته (جميع الصفحات) ، 2 صور ، إيصال لدفع رسوم الدولة ، استبيان (يتم إصداره في إدارة الهجرة / القنصلية). يستغرق وقت إصدار رقم التعريف من 1 إلى 4 أسابيع. يمكنك الحصول على NIE الخاص بك شخصيا أو من خلال ممثل ، على سبيل المثال ، من خلال وكيل عقاري قمت بتعيينه للعثور على سكن.
- افتح حسابا مصرفيا في إسبانيا. في إسبانيا ، هم صارمون للغاية بشأن أصل المال: لن يكون من الممكن دفع ثمن العقارات بأموال ظهرت “من العدم”. في الوقت نفسه ، إذا كان لدى الأجنبي جميع المستندات اللازمة ، فلن يكون من الصعب فتح حساب في أحد البنوك الإسبانية.
ما هي المستندات المطلوبة لفتح حساب؟
جواز السفر ، رقم NIE الشخصي ، شهادات دخلك. يجب أن تؤكد مستندات الدخل شرعية توافر الأموال لشراءعقار في اسبانيا. شهادة الدخل من العمل للعام الماضي ، أو شهادة بيع عقار أو غيرها من الممتلكات . قد يطلب البنك أيضا تأمينا صحيا لمدة عام. يجب ترجمة المستندات إلى الإسبانية.
هل سيكلف شراء منزل في إسبانيا الكثير ؟
لنفترض أنه وافقت بشراء شقق في سوق الثانوية للعقارات داخل ملقة مقابل 2000 يورو. بالإضافة إلى تكاليف الشراء ، تحتاج إلى تضمين العديد من بنود الإنفاق في السعر: ستكون ضريبة على نقل ملكية ٪16 من تكلفة السكن .
سيكون المبلغ الإجمالي للشراء 2200 يورو في المتوسط، والتكاليف تقارب ٪13 من تكلفة السكن ، دون احتساب تكلفة السفر والإقامة أثناء المعاملة. بالنظر إلى هذه النفقات ، من الأفضل خصم حوالي ٪15 من المبلغ الذي لديك مقدما ، وسيظهر الرصيد مقدار السكن الذي يمكنك الاعتماد عليه.
ما هي أنواع العقارات التي يسمح للأجانب بشرائها داخل اسبانيا (spain)؟
كما لا توجد اليوم اية قيود او الحد على أنواع عقار التي يمكن أن يمتلكها الأجانب في البلاد.سوف يسمح بالحصول على الملكية الكاملة للشقق في الأسواق الأولية والثانوية للعقار ، والفيلات مع الأراضي ، وقطع الأراضي غير المطورة ، وأي نوع من العقارات التجارية و كذلك منازل السكن الطلابي. ومع ذلك ، في بعض المناطق ، يحتاج الأجانب من دول خارج الاتحاد الأوروبي إلى التوفر على إذن من وزارة الدفاع الإسبانية قبل الشراء.
هل يمكنك شراء العقارات في اسبانيا دون أن تصبح مقيماً؟
تفرض الحكومة دليل العقارات ضمن القانون 8/1975 بشأن الأراضي والمنشآت الضرورية للدفاع الوطني ، وكذلك المرسوم الملكي 689/1978 ، الذي ينفذه ، قيودا على حيازة العقارات في بعض الأماكن التي تهم الدفاع الوطني. ومع ذلك ، منذ نهاية يوليو 2021 ، تم إلغاء هذه القاعدة للمناطق الحضرية الموجهة للبيع.
ما هي الحقوق التي يحصل عليها الأجنبي بعد شراء العقارات في إسبانيا؟
يمكن لمالك أي عقار اجراء عملية شراء عقارات ، بغض النظر عن قيمته ، التقدم بطلب للحصول على تأشيرة شنغن متعددة الدخول بالنسبة الاقامة الاسبانية. يمكن استخدامه للبقاء في البلاد لمدة تصل إلى 90 يوما في نصف عام. إذا كنت بحاجة إلى البقاء في إسبانيا لفترة أطول ، فأنت بحاجة إلى التقدم بطلب للحصول على تصريح اقامة.
في عام 2013 ، دخل ما يسمى بقانون “التأشيرة الذهبية” حيز التنفيذ. منذ ذلك الحين ، حصل جميع المشترين الذين استثمروا 5000 يورو أو أكثر في العقارات على الحق في التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة لجميع أفراد الأسرة. على مر السنين ، تم الانتهاء من البرنامج عدة مرات ، مع مراعاة التعديلات الأخيرة ، أصبح واحدا من أكثر البرامج شعبية في الاتحاد الأوروبي.
إجراء و كيفية شراء عقار في إسبانيا
المرحلة 1. التحضير للمعاملة
رقم تعريف الأجانب
لإجراء معاملات كبيرة ، بما في ذلك شراء عقار في اسبانيا وأيضًا العمل أو بدء عمل تجاري ، سيحتاج الأجنبي إلى رقم تعريف (numero de identificación de extranjero، NIE). يمكن الحصول عليها مسبقا ، في القنصلية الإسبانية في بلدك ، أو على الفور ، في قسم الهجرة التابع للشرطة.
وثائق للحصول على NIE: النسخة الأصلية ونسخة من جميع صفحات جواز السفر ، وصورتان ، وإيصال لدفع رسوم الدولة (حوالي 10 يورو) ، ونموذج طلب EX-15 مكتمل. عادة ، يساعد أصحاب العقارات عملائهم في اكتساب رقم أجنبي.
يمكن أن يستمر تسجيل NIE من بضعة أيام إلى عدة أسابيع – اعتمادا على عدد الطلبات. يمكن لممثل أجنبي التقاط المستند ، وليس من الضروري القيام بذلك شخصيا.
حساب مصرفي إسباني
لتنفيذ المعاملة ، ستحتاج إلى حساب في أحد البنوك في إسبانيا لشراء وابحث عن خطوات استثمار ، لذلك من الأفضل فتحه مسبقا. تعمل العديد من المؤسسات المالية في تحديد سعر العقار، مثل Sabadell و Bankia و Caixabank ، مع الأجانب.
عند التقدم بطلب إلى البنك قصد الولوج الى سوق العقار، ستحتاج إلى المستندات التالية: جواز سفر أجنبي ، ورقم تعريف أجنبي ، وعلى الأرجح ، مستندات تؤكد دخلك (شهادة من العمل حول منصبك وراتبك ، نماذج 2-NDFL أو 3-NDFL ، شهادات بيع العقارات ، إلخ). تطلب العديد من البنوك مستندات مع الترجمة إلى الإسبانية وإضفاء الشرعية .
عملية فتح حساب باليورو مجانية ، ولكن في المستقبل ، مع وجود رصيد إيجابي ، سيتم فرض عمولة ربع سنوية (أو سنوية). قد يكون مبلغ القسط الأول صفرا. يمكن استخدام نفس الحساب لدفع ثمن المرافق. الآن توفر جميع البنوك الوصول إلى الحساب عبر الإنترنت ، على التوالي ، من السهل تنفيذ جميع العمليات عن بعد.
المرحلة 2. الحجز والتفتيش على العقار
عندما يتم العثور على عقار مناسب ، يمكنك إزالته من البيع ، تاركا للبائع وديعة تؤكد جدية نوايا المشتري. في السوق ، من المعتاد تحويل 3-5 يورو للحجز ، وسيوقع المالك على إيصال لاستلام الإيداع ، وفي المستقبل سيتم تعويض هذا المبلغ في تكلفة المشتري.
بعد حجز العقار ، يطلب السمسار شهادة من السجل حول جميع المالكين والرهون. على سبيل المثال ، الأعباء النموذجية هي التزامات تجاه البنوك أو البلدية لإصلاح أو تحسين البنية التحتية المجاورة.
إذا تم توضيح الأسباب الموضوعية التي تتداخل مع المعاملة أثناء الفحص ، يحق للمشتري إعادة الإيداع بالكامل.
المرحلة 3. عقد مبدئي
بعد التحقق من العقار واتخاذ قرار نهائي بشأن المعاملة ، يوقع الطرفان (حتى الآن دون مشاركة كاتب عدل) اتفاقية أولية (عقد حجز ، اتفاق أولي ، كونتراتو دي أراس). يحتوي المستند على معلومات حول المشتري ، والتزامات البائع (على سبيل المثال ، لإجراء إصلاحات أو ترك الأثاث في الشقة) والمشتري (خلال أي فترة يجب إبرام العقد الرئيسي ونقل المبلغ بالكامل).
في وقت التوقيع ، يجب على المشتري أن ينقل إلى البائع ٪10 من سعر المشتري أو أكثر (حسب الاتفاقيات). عادة ، ينص العقد على قوانين لإنهائه. على سبيل المثال ، إذا رفض المشتري المعاملة ، فإنه يفقد الإيداع ، ولكن إذا كسر البائع عملية البيع ، فيجب عليه دفع وديعة مزدوجة.
طلب قرض (إذا لزم الأمر)
إذا كان المشتري سيحصل على قرض عقاري في إسبانيا ، فحتى قبل توقيع عقد البيع لدى كاتب العدل ، من الضروري الحصول على دعم البنك. عادة ، يقوم المشتري ، مع ممثل (سمسار العقارات أو مستشار مالي) ، بجمع حزمة من المستندات وإرسال طلب إلى بنك واحد أو أكثر. تستغرق الموافقة على القرض من أسبوعين إلى عدة أشهر.
في إسبانيا ، يتم إصدار الرهون العقارية لمدة تصل إلى 30 عاما بنسبة ٪2.5 سنويا وما فوق. لإصدار قرض ، سيحتاج البنك إلى جواز سفر مقدم الطلب والرقم الضريبي (NIE) وعقد البيع الأولي والإقرار الضريبي والبيانات المصرفية من بلد الإقامة.
المرحلة 4. عقد التوثيق
يتم تنفيذ معاملة شراء عقار في إسبانيا و بيعها دائما من قبل كاتب عدل ، مما يضمن أقصى درجات الأمان.
يتم نقل المستندات الخاصة بالمشتري إلى كاتب عدل ، يقوم بإجراء شيكه الخاص للأعباء والديون. لكل معاملة ، يتم فتح قضية ، يتم تقديم جميع المستندات اللازمة إليها ، حتى فواتير الخدمات. في المستقبل ، سيتم تخزين هذا الملف في أرشيف كاتب العدل.
يختار المشتري والبائع التاريخ الذي سيلتقيان فيه عند كاتب العدل لتوقيع العقد (escritura publica). قد يكون لكل طرف ممثله الخاص ، مثل سمسار العقارات. عندما تتم المعاملة بقرض ، يجب أن يكون موظفو البنك حاضرين. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان أحد الأطراف أجنبيا لا يتحدث الإسبانية ، فإن مشاركة مترجم محلف مطلوبة.
كقاعدة عامة ، حتى قبل التوقيع على فاتورة البيع ، يدرس الطرفان العقد بعناية ويتوصلان إلى اتفاق بشأن معايير مهمة. لذلك ، في الاجتماع ، يقرأ كاتب العدل المستند ببساطة ، ويشرح للمشاركين حقوقهم والتزاماتهم ، وإذا لزم الأمر ، يتم إجراء تصحيحات طفيفة.
إذا لم يثر العقد اعتراضات ، فإن كاتب العدل يقدم طلبا إلى السجل العقاري ويحظر الكائن – من تلك اللحظة فصاعدا ، لا توجد عمليات أخرى ممكنة معه.
ثم بعد ساعات يبرم الطرفان عقدا. يوقع المشتري جميع المستندات مباشرة مع مالك العقار. عند الامتلاك في السوق الثانوية ، هذا فرد ، عند شراء عقار في اسبانيا جديدة . يمكنك توقيع مستندات الشراء مع وكالة إذا كان لدى الأخير توكيل رسمي موثق من البائع للحق في إجراء معاملة نيابة عنه.
يعطي المشتري الشيكات المصرفية للبائع للقيمة المتبقية للكائن ، وكاتب العدل – شيك بالمبلغ المحسوب مسبقا من الضرائب والرسوم. ويسلم البائع المفاتيح والمستندات العقارية والإيصالات لدفع الضرائب وعمل فواتير الخدمات. أيضا ، يتلقى المشتري نسخة من عقد البيع ؛ يمكن استلام الأصل بعد تسجيل المشتري في السجل العقاري.
بعد توقيع صك البيع ، من الضروري إعادة إصدار العقود مع مزودي المرافق (المياه والكهرباء والغاز) للمالك الجديد. كقاعدة عامة ، يساعد سمسار عقارات العميل في هذا الأمر.
المرحلة 5. الدفع مقابل المعاملة
الطريقة الأكثر شيوعا لدفع ثمن شراء عقار في إسبانيا هي عن طريق الشيكات المصرفية. أولا ، يفتح الأجنبي حسابا في أحد البنوك الإسبانية ، ثم يحول الأموال إليه من حسابه في وطنه (سيتطلب ذلك إثبات مصدر الدخل). قبل توقيع عقد البيع ، سيصدر البنك الإسباني شيكا للمشتري ، والذي سيعطيه للبائع.
المرحلة 6. تسجيل المعاملة
عند شراء العقارات في اسبانيا لا تنتهي الصفقة بتسليم المفاتيح. يرسل كاتب العدل العقد الأصلي إلى السجل ، حيث سيتم فحصه مرة أخرى وسيتم تسجيل حقوق المالك الجديد. قد تستغرق هذه العملية ما يصل إلى ثلاثة أشهر.
بعد التسجيل ، يتلقى المالك الجديد مستخرجا من السجل والأصل المسجل لعقد البيع و يصبح مالكا اصليا إسبانيا عن طريق شراءعقار .
اقرا ايضا : الهجرة الى اسبانيا 2024
اقرا ايضا : عقد عمل في اسبانيا-2023
اقرا ايضا : الهجرة إلى إسبانيا مجانا
